الرهن العقاري مقابل تمويل بنكي
الرهن العقاري مقابل تمويل بنكي..الأسس والمقومات
نظرا لأهميته البالغة لدى فئة واسعة من أولائك الذين يرغبون في الحصول على تمويل عقاري، سنتحدث في هذا الموضوع عن التمويل العقاري الذي لا يمكنه أن يتحقق إلا عن طريق الرهن العقاري، كما سنتطرق أيضا إلى مفهوم الرهن المنزلي.
إذن ماهي أسس ومقومات الرهن العقاري مقابل تمويل بنكي؟
مفهوم الرهن العقاري: يعتبر بمثابة اتفاق قانوني يمكن من نقل الحق في ملكية أحد الأصول أو الممتلكات العقارية من مالكها إلى المقترض كضمان مقابل الحصول على القرض، مع تسجيل نسبة الفائدة للمالك الأصلي في سجل مستندات الملكية ويتم إلغاؤها عند سداد القرض بالكامل، هذا ويمنع على المشتري بيع العقار إلا بعد أن يقوم بتسديد الرهن، ومن المعروف أيضا أن أي ممتلكات يمكن رهنها كما يمكن الحصول على أمر حجز من المحكمة لبيعه إذا ما تخلّف المقترض عن السداد، ويجب أن يكون الرهن العقاري محدد الفترة الزمنية و للمرتهن حق الاسترداد عند سداد مبلغ القرض.
الشروط الواجب توفرها في عقد الرهن العقاري
لمعرفة الشروط الواجب توفرها في عقد الرهن العقاري يجب الاطلاع على المادة 175 من مدونة الحقوق العينية التي تنص الشروط الجوهرية الواجب توفرها في عقد الرهن العقاري الرسمي تحت طائلة اعتباره غير صحيح، إذ جاء في هذه المادة الشروط التالية:
لكي يكون عقد الرهن الرسمي صحيحا يجب أن يتضمن العناصر التالية: هوية أطراف العقد؛ تعيين الملك المرهون ببيان اسمه وموقعه ومساحته ومشتملاته ورقم رسمه العقاري أو مطلب تحفيظه؛ بيان مبلغ الدين المضمون بالرهن والمدة المحددة لأدائه.
من خلال المادة 175 من مدونة الحقوق العينية يتضح جليا أن أهم العناصر التي تحدد صحة عقد الرهن والمندرجة ضمن عقد الرهن الرسمي هي هوية أطراف العقد، وتخصيص الملك المرهون وتخصيص الدين المضمون بالرهن.
يشترط أن يتضمن عقد الرهن الرسمي هوية الأطراف أي الدائن ويقصد به المرتهن والمدين ويقصد به الراهن، وذلك من أجل معرفة أصحاب الصفة والمصلحة في مواجهة الأغيار عند إثارة كل منازعة مفترضة.
أما فيما يخص تخصيص العقار المرهون، فهذا يعني تحديد الأموال التي يشملها الرهن الرسمي وتكمن أهمية هذا التخصيص في معرفة حدود الرهن المخولة للدائن المرتهن، وبذلك يشتمل العقار المرهون وملحقاته وكل ما سيحدث فيه من إنشاءات أو تحسينات بعد العقد المبرم.
ما هو الرهن العقاري المنزلي؟
يقصد بالرهن العقاري قرض بنكي أو من شركة تمويل لاقتناء سكن ابتدائي أو استثماري، ويتميز الرهن المنزلي بنظام سعر فائدة ثابت أو عائم (قابل للتعديل)، ويتم دفعه كل شهر، وبما أن مالك المنزل يقوم بدفع رأس المال مع الوقت، إن الرهون العقارية تسمح للمواطنين فرصة امتلاك العقارات وهو واحد من أكثر أشكال الديون انتشارًا، حيثُ تأتي قروض الرهن العقاري بأسعار فائدة أقل نوعًا ما من أنواع الديون الأُخرى وتتراوح مدتها بين 10 إلى 30 سنة، هناك أكثر من نوع لقروض الرهن المنزلي ولكن النوعين الأكثر شيوعًا وهما كالآتي:
أول الرهن بمعدل ثابت: يبقى خلاله سعر الفائدة وقيمة الدفع الدوري ثابت ولايتغير مع الزمن.
ثانيا الرهن بمعدل قابل للتعديل: من خلال تسميته “الرهن بمعدل قابل للتعديل” نستنتج أن سعر الفائدة والدفع الدوري يختلف ويتغير.